Bartosz Nowak Starszy Specjalista ds. Finansów 2020-11-03

Kredyt hipoteczny przy dochodzie z działalności gospodarczej

Nie od dziś wiadomo, że ulubionym przez banki dochodem przy analizie zdolności kredytowej jest umowa o pracę.

Ktoś jednak tych pracowników zatrudnia. Aktualnie prowadzonych w naszym kraju jest prawie 2,5 mln działalności gospodarczych. Często pracodawca ma większy problem z uzyskaniem kredytu niż jego pracownik.

Jakie formy prowadzonej działalności są akceptowane przez banki?

W jaki sposób liczona jest zdolność kredytowa?

Zamieszczam szeroki wpis, który odpowie na wiele pytań i pozwoli przygotować się Państwu do kredytu.

Jak długo trzeba prowadzić działalność gospodarczą?
Zwykle minimalny okres prowadzenia działalności w Polsce to 12 miesięcy.

Część banków wymaga dłuższego okresu, tj. 18 lub 24 miesięcy.

Działalność nie może być zawieszona w momencie składania wniosku. Co więcej, część banków liczy okres prowadzenia działalności od momentu ostatniego zawieszenia.

Forma prowadzenia działalności
Działalność można prowadzić w formie:

jednoosobowej działalności gospodarczej – najbardziej pożądana przez banki
spółki (cywilnej, jawnej, partnerskiej) – więcej formalności
spółki komandytowej – tylko część banków akceptuje dochód komandytariusza (nie komplementariusza)
spółki z o.o. – dochód spółki nie jest uwzględniany. Dochód wspólników może być wzięty pod uwagę w ramach
powołania na członka zarządu lub rady nadzorczej
Rodzaj prowadzonej księgowości
Forma rozliczeń podatkowych także ma wpływ na to jak klient jest traktowany przez banki:


pełna księgowość – większość banków uwzględni dochód netto do liczenia zdolności kredytowej
księga przychodów i rozchodów – jak wyżej, im wyższe płacone podatki, tym wyższa zdolność w bankach
ryczałt – im wyższa stawka podatkowa, tym wyższa zdolność. Niestety tylko ułamek przychodu jest uwzględniony jako dochód (z reguły około 30%)
karta podatkowa – dochód liczony na podstawie deklaracji płaconego podatku. Ten mnożony odpowiednio razy 4, 5 lub 7 daje bankom wynik przyjęty do analizy.
Branże
Ostatnio głośno było o branżach, które poszkodowanych przez lockdown związany z koronawirusem. Rzeczywiście nadal banki niechętnie udzielają finansowania, jeśli prowadzisz jeden z zagrożonych wg nich rodzajów działalności.

Jednak branże wykluczone istniały w bankach od zawsze, a do takich należą m.in.:


branża deweloperska
handel bronią, tytoniem
hazard
handel paliwami
skup złomu

W związku z COVID-19 i kryzysem z tym związanym, to grona branż „nielubianych” dołączyły:


turystyka
gastronomia
branża rozrywkowa
eventy
hotelarstwo, zakwaterowanie
kultura

Na co banki zwracają uwagę

Zanim będą Państwo ubiegać się o kredyt, warto wiedzieć w jaki sposób się do niego przygotować. Jest kilka czynników, na które warto zwrócić uwagę:


amortyzacja – koszt, który w części banków podwyższy zdolność kredytową
dochód zeszłoroczny ważniejszy niż aktualny – dochód za rok ubiegły jest potwierdzony w PIT przez urząd skarbowy, dlatego jest głównym punktem odniesienia dla banków.
brak straty – zarówno zeszłoroczna jak i aktualna strata może uniemożliwić Ci otrzymanie kredytu
przejście z etatu na „samozatrudnienie” – zmiana formy współpracy z pracodawcą np. z umowy o pracę na samozatrudnienie w ramach prowadzonej działalności będzie przez większość banków traktowana jako nowa działalność.

Który dochód warto rozliczać w formie działalności gospodarczej?
kierowcy zawodowi – problem z tym dochodem jest taki, że na etacie często pracodawca płaci np. płacę minimalną + diety (kilka razy więcej). Większość banków diet nie uwzględnia, zwłaszcza gdy są płacone gotówką. Przy działalności gospodarczej uwzględniają dochód z dokumentów finansowych.
najem dobowy – dochody z najmu w formie ryczałtu na osobę fizyczną nie są uwzględniane, zaś rozliczane jako dochód z działalności, jak najbardziej.
podnajem – jak wyżej

Dokumentacja

Rodzaj dokumentacji niewiele się różni w zależności od banków. Przede wszystkim będą chciały sprawdzić Twoje dochody za rok poprzedni i obecny. Część instytucji zażąda dokumentacji za 2 lata wstecz.

Jakie dokumenty są wymagane przy procesie kredytowym?


PIT za ostatni rozliczony rok – podstawowy dokument
księga przychodów i rozchodów za rok poprzedni i aktualny + ostatni rozliczony miesiąc (KPiR)
bilans i rachunek zysków i strat za rok poprzedni i aktualny okres (pełna księgowość)
ewidencja przychodów za rok poprzedni i aktualny (ryczałt)
decyzja o wysokości podatku za rok poprzedni i aktualny (karta podatkowa)

Dodatkowo każdy musi przedstawić, choć najczęściej po decyzji lecz przed uruchomieniem kredytu:


zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami w ZUS
zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem dochodowym w Urzędzie Skarbowym