Notus Finanse 2019-05-03

Ranking kredytów hipotecznych – jak z niego korzystać?

Samodzielne porównanie wszystkich ofert kredytów hipotecznych jest niemal niemożliwe. Blisko 20 banków posiada w swojej ofercie kredyt hipoteczny. Niektóre mają więcej niż jedną ofertę, a inne posiadają dodatkowo czasowe promocje. Z pomocą przychodzą gotowe porównania, ale jak odczytywać ranking kredytów hipotecznych, aby wybrać najlepszą ofertę?

Najtańszy kredyt hipoteczny
Jeżeli posiadasz pełną zdolność kredytową, tzn. twoja sytuacja pozwala Ci zaciągnąć kredyt hipoteczny na standardowych warunkach, to warto poszukać po prostu najtańszego banku. Przeglądając ranking kredytów hipotecznych, zwróć uwagę na kilka warunków.

Prowizja za udzielnie kredytu
Jeżeli dostaniesz kredyt, to przed wypłatą pieniędzy przez bank, musisz opłacić prowizję. Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego wynosi pomiędzy 0% a 2% wartości kredytu. W praktyce może być więc tak, że przy średnim kredycie 260 tys. zł prowizja może wynieść ponad 5 tys. zł, czyli całkiem sporo.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Od niego wprost zależy miesięczna rata. Przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi od 2,8% do 5%. Zależy ono w dużej mierze od zdolności kredytowej. Ten sam bank może zaoferować dwóm różnym kredytobiorcom skrajnie różne oprocentowanie. Pamiętaj, że oprocentowanie kredytu hipotecznego jest zmienne, co oznacza, że Twoja rata niedługo może zmaleć lub urosnąć.

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego
Ranking kredytów hipotecznych zazwyczaj pomija dodatkowe koszty. Dzieje się tak dlatego, że dość trudno je ze sobą porównać – np. opłata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, która może wynieść maksymalnie 3%, zależy od okresu wcześniejszej spłaty oraz kwoty jaką nadpłacisz. Taka opłata po prostu może, ale nie musi wystąpić.

RRSO kredytu hipotecznego
RRSO jest to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, która w praktyce oznacza rzeczywisty roczny koszt kredytu wyrażony w procentach. RRSO musi uwzględnić wszystkie koszty, dlatego jest to najlepszy wskaźnik porównywania ceny kredytu. Bank ma obowiązek przedstawić RRSO, tak samo każdy ranking kredytów hipotecznych powinien je podawać przy każdej ofercie. RRSO kredytu hipotecznego wynosi od 2,8% do 5,5%.

Największy kredyt hipoteczny
Jeżeli wysokość miesięcznej raty ma dla Ciebie drugorzędne znaczenie, a kluczowa jest jak najwyższa kwota kredytu, to klasyczny ranking kredytów hipotecznych nie będzie przydatny. W takiej sytuacji musisz poszukać rankingu, który jest zestawieniem maksymalnych zdolności kredytowych w bankach. Jeszcze prościej będzie skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej, który policzy maksymalną dostępną dla Ciebie kwotę i wskaże bank, który Ci tyle pożyczy. Zanim zaczniesz liczyć zdolność kredytową, sprawdź, co ma na nią największy wpływ.

Miesięczne dochody
Podstawa każdego kredytu hipotecznego – musisz mieć miesięczne, regularne dochody. Jeżeli kredyt możesz wziąć z drugą osobą, a nawet trzecią i kolejną, to wasze dochody będą się sumowały, podnosząc zdolność kredytową.

Miesięczne wydatki
Druga kluczowa kwestia przy liczeniu zdolności kredytowej, to stałe comiesięczne wydatki Twoje i pozostałych kredytobiorców. Chodzi przede wszystkim o raty innych spłacanych kredytów, limity na karcie kredytowej (nawet niewykorzystane), alimenty itp.

Liczba osób w gospodarstwie domowym
Pytanie to dotyczy przede wszystkim dzieci i współmałżonków. Utrzymanie każdego członka rodziny kosztuje, czyli obniża zdolność spłacania rat. Jeżeli zamierzasz wziąć kredyt wspólnie z inną osobą, a nie musi to być mąż czy żona, to osoby z gospodarstwa domowego Twojego współkredytobiorcy także będą brane pod uwagę i wpłyną na zdolność kredytową.

Wkład własny
Rekomendowany wkład własny to 20% wartości nieruchomości. Niektóre banki dopuszczają jednak niższy wkład własny na poziomie 10%. Jeżeli planujesz kredyt hipoteczny, sprawdź najpierw, ile gotówki możesz przeznaczyć na wkład własny. Są różne sposoby radzenia sobie z brakiem pieniędzy na wkład własny, ale lepiej przyjąć założenie, że będziesz ubiegać się o kredyt maksymalnie na 90% wartości nieruchomości, a resztę sfinansujesz wkładem własnym.

Okres kredytowania
Im dłuższy okres na spłatę kredytu, tym mniejsza miesięczna rata i jednocześnie wyższa możliwa kwota kredytu. Czasy, kiedy kredyt hipoteczny można było zaciągnąć na 50 lat już minęły. Obecnie zdolność kredytowa wyliczana jest maksymalnie na 30 lat. Jeżeli masz zdolność na taki okres, to bank może rozłożyć spłatę na kilka lat więcej, a konkretnie na 35 lat.

Ranking kredytów hipotecznych – czym się kierować?
Jeżeli szukasz najtańszego kredytu, patrz przede wszystkim na RRSO. Można przyjąć, że im niższe RRSO, tym tańszy kredyt. Jeżeli szukasz największego kredytu, skorzystaj z kalkulatora zdolności, który wskaże Ci maksymalną kwotę kredytu i bank, który Ci go udzieli.

Weź pod uwagę, że bank nie musi udzielić Ci kredytu na takich samych warunkach, jakie zawierał internetowy ranking lub kalkulator zdolności. Finalna oferta będzie uzależniona od Twojej sytuacji finansowej. Dlatego wybierając współpracę z danym bankiem, kieruj się tylko porównaniem przygotowanym specjalnie dla Ciebie.